Jak financovat bydlení

Vlastní bydlení je považováno za jednu z největších životních investic, která nemusí být vždy zcela hrazena z úspor. V dnešní době je většina nově pořizovaných bytů a rodinných domů získávána na základě stále více využívaných hypotečních úvěrů, úvěrů ze stavebního spoření a dalších možností, které trh nabízí.

Prvním krokem je koupě vlastního pozemku

Než zahájíte samotnou výstavbu domu a pustíte se do jeho financováním je nutné mít správně vyřešena vlastnická práva a zajištěn bezprostřední přístup k pozemku. Opomenuté věcné břemeno může zásadně snížit zástavní hodnotu pozemku a následně celého domu. Z tohoto důvodu banka Vám  poté poskytne nižší úvěr, v nejhorším případě Vám úvěr vůbec neschválí, a proto je nutné veškeré nestandardní podmínky projednat s poskytovatelem financování předem.

Jestliže chcete financovat i samotnou koupi pozemku pomocí úvěru, je nutné obezřetně a s opatrností volit financující banku. Je třeba si položit otázku, zda-li bude banka vhodná také pro financování výstavby domu a zda-li chtít úvěr poskytnutý na pozemek refinancovat jiným úvěrem v souvislosti s výstavbou. Ukvapené rozhodnutí může v tomto případě velmi zkomplikovat budoucí financování.

Bonita a zástavní hodnota nemovitosti

Banky mají rozdílné metody pro výpočet výše úvěru podle příjmů klienta a dalších údajů. V tomto ohledu je důležité vědět, zda klient financuje výstavbu sám nebo je pouze spolužadatelem. Bonita je snižována i vlastnictvím kreditní karty nebo kontokorentu na běžném účtu, a to i v případě, že tyto úvěrové zdroje nevyužíváte.

Naše příjmy a finanční možnosti známe, ale zástavní hodnota naší nemovitosti představuje velkou neznámou. Odhad, který zpracuje odhadce licencovaný příslušnou bankou, ještě nemusí být definitivní. Banky zpravidla provádějí interní supervizi odhadů a výsledek může být pro klienta negativním zjištěním. Nedostačující bonitu nebo zástavní hodnotu lze často řešit kombinací více úvěrových zdrojů, kde je nutné zohlednit možný střet více zástav na jedné nemovitosti.

Úvěr a jeho čerpání

Podmínky čerpání úvěru, o kterých je možné s bankou vždy vyjednávat, jsou rozhodující pro schopnost klienta dostát svým závazkům ze smlouvy s dodavatelem. Čerpání hypotéky má svoje specifika a v jednotlivých bankách se můžeme setkat s různými podmínkami, způsoby a možnostmi čerpání úvěru a rovněž s odlišnými poplatky s čerpáním spojenými. Proto, dříve než se v našem seriálu vypravíme do banky a začneme se zabývat otázkou výběru nejvhodnějšího finančního ústavu, krátce se seznámíme i s touto problematikou.

Čerpání hypotéky může být buď jednorázové, nebo postupné, přičemž tato forma je do značné míry předurčena účelem úvěru. Jednorázově budeme úvěr čerpat v případě koupě nemovitosti, vypořádání spoluvlastnických a dědických nároků, splacení jiného hypotečního úvěru apod. Banka pak úvěrové prostředky bezhotovostně převede např. na základě kupní smlouvy přímo na účet prodávajícího. Naproti tomu při výstavbě nové nemovitosti nebo rozsáhlé rekonstrukci či modernizaci, kdy stavba může trvat i několik let, bude výhodnější úvěr čerpat postupně.

Pojištění nemovitosti

Pojištění stavby požadují banky od samého počátku, a to zpravidla na hodnotu nemovitosti po dostavbě. Je důležité, aby pojištění nemovitosti pokrylo všechna rizika, která v dané lokalitě hrozí. Naproti tomu životní pojištění nebývá podmínkou ze strany bank. Zcela dostačujícím životním pojištěním je pojištění úvěru s klesající pojistnou částkou, které je také tím nejlevnějším řešením. Jestliže to finanční situace klienta umožňuje, může být finančně výhodnější kombinace s rizikovými variantami variabilního nebo investičního životního pojištění u vybraných pojišťoven.

Kromě životního pojištění, které hypoteční banka jen někdy klade jako podmínku schválení či čerpání hypotečního úvěru, by měl příjemce úvěru uvažovat o pojištění pracovní neschopnosti a invalidity, které umožní pokračovat ve splácení úvěru v případě, že je klient dlouhodoběji práce neschopen nebo se dokonce stane invalidním.

Pojištění úvěru je vhodné zejména pro Vaši jistotu, ale i zde můžeme volbou vhodného produktu ušetřit desítky tisíc.

Kam pro hypotéku

Většina žadatelů o hypoteční úvěr se proto obrací na banku, která vede jejich účty. Někteří sami navštíví několik bank ve snaze srovnat nabízené podmínky a správně se rozhodnout. Tohle je správná úvaha, která však v realitě naráží na několik úskalí. Rámcové údaje o podmínkách poskytování úvěru, které klient obdrží na přepážce banky, většinou nepředstavují konečné parametry úvěru, a jejich srovnání proto nemá vypovídací hodnotu.

Banka navíc sděluje nominální úrokovou sazbu hypotečního úvěru, zatímco skutečná cena úvěru zahrnuje i různé poplatky, od poplatku za odhad, uzavření smlouvy až po vedení úvěrového účtu. Rozhoduje i způsob připisování úroků k tíži úvěrového účtu a délka kalendářního roku, který banka pro své výpočty používá.